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让规划之手和市场之脚双向引导中国摩尔发展

发布时间:2019-10-09 19:42:43 编辑:笔名

让规划之手和市场之脚双向引导中国摩尔发展

近来,Shopping Mall(大型购物中心)尤其是位于北京北四环附近的世界最大 Shopping Mall北京金源新燕莎的开业吸引了众人目光。虽然对于开业才两月的金源新燕莎,现在还不好贸然下什么结论,可也传出一些声音:金源新燕莎开业后人很稀少,似乎不怎么景气。 “现在店里人少,主要是开业时间不长,”金源新燕莎里一家具店营业员不以为然地回答。上周末傍晚,到那里逛了逛,的确没有熙熙攘攘的人流,倒是地面停车场里静卧着的几百上千辆汽车,霓虹缤纷的外表,优雅舒适的内涵,给人留下深刻印象。 一对夫妇领着一孩子在金燕餐厅吃饭,对说,早听说这里开业了,今天过来看看,和闹市里的商场比起来,果然购物环境非常不错。上千平米的金燕餐厅里,几乎是座无虚席,里面的歌舞表演和字画拍卖给这里添加了几分文化气息,一些孩子们在一个放置游戏玩具的角落里玩耍,大人、儿童各得其乐。 看来,拥挤的密不透风才算红火的传统商业大楼时代的说法,已经不适用于现代化的Shopping Mall了。而一共7层、能停1万辆车的停车场,在方便人们购物停车的同时,也没带来人们曾担心的堵车现象。这也印证了有人概括的:Shopping Mall,就是让购物变成享受。深圳市综合开发研究院周林博士认为,与发达国家Shopping Mall市场定位面向大众家庭不同,国内Shopping Mall的目标消费者主要是中高端消费群,消费质量比较高。  近年来,Shopping Mall成为城市商业的一大亮点,引来一阵阵投资热潮,不少城市也准备借一批国际水准的商业设施来提升城市的形象,但投资热里也有些泡沫嫌疑。在国家宏观调控的背景下,为了促进商业地产健康发展,目前国家有关部门正加紧制定的《城市商业点规划管理条例》不久要出台,要把商业规划纳入城市总体规划当中去。这说明商业规划以及城市规划将成为Shopping Mall的控调器。但也有专家表示,商业规划不等于计划体制的规划,也不能代替市场的作用。Shopping Mall是城市化的必然趋势 应该说,Shopping Mall,是和住房、汽车的消费结构升级密不可分的,是经济发展到一定阶段的产物,是城市化发展的必然趋势,也是一种新的生活方式。商业地产业中有一句名言:零售业成功的第一条件是选址,第二条件也是选址。现代大型购物中心的选址,必须同时具备三个条件:一是地理位置能代表城市商业发展的新趋势;二是必须拥有相当数量的中高收入的消费群体;三是交通便利,停车方便。 有人说,国外,像在美国,因为他国土面积大,成功的Shopping Mall都在郊区。曾在国外居住过的新浪信息中心总监梅景松说,国外往往市中心都只是精品店,不管在伦敦,在巴黎,还是新加坡,你不会看到非常大型的商场在市中心出现,平时人们要买东西去那里买呢?往往都在城市边缘地带的Shopping Mall。其实,去寸土寸金的日本也看到,Shopping Mall不只摆在都市最繁华的地方,郊区、甚至农村也不少,大家都开车几十分钟去那里购物。 北京君太百货副总经理赵必仁认为,因为没有这么多土地资源,北京未来的Shopping Mall也不能建在市中心,势必会建在未来人口增加的通州或者昌平。开发一个新的Shopping Mall,要投资10年、20年、30年,不看短线一两年的效益,是长线投资,相当于开发一个新的社区。比如金源Shopping Mall的地方,周边的住户就达到10万户左右。 一个成功的、适应市场的Mall,不仅可以创造市场价值,还可以带来可观的社会效益。DI国际性建筑设计及咨询公司执行董事长帕多尔艾先生在2004中国商业地产高峰论坛上在介绍的佛罗里达州的购物中心,可让大家享受露天的环境,同时由于当地气候比较炎热,他们也可以随时走进室内,在有空调的环境里休闲享受。当时该项目周边地区非常荒凉,由于房地产项目的带动,把整个周边地区的商业行为和活动都带动起来了。所以从这个角度来讲的话,符合当地情况的创意,往往才能真正带来社会效益和经济效益。 国内有些Shopping Mall与规划还不适应市场 目前我国商业地产市场刚刚兴起,Shopping Mall的建设还存在不少问题。中国城市商业点建设管理联合会会长、中国商业地产联盟理事长荀培路介绍说,目前我国商业地产的开发建设中存在着日益严重的形象工程问题,一些地方政府不顾当地的经济发展,一味积极推动,而且过于重视城市景观要求,忽视了商业功能的开发,致使项目陷入招商难的尴尬境地。他还指出,现在的商业地产商,大多数是从地产商转变过来的,许多地产商没有看到商业开发的差异,套用比较熟悉的开发模式,而商业地产应该是先招商后开发,按照客户的要求应该是量身定做的。国外的商业地产开发商,如果没有稳定的客户,是不轻易动工的。 有些商业地产投资商为了抢商机,招商的项目定位与市场脱节,造成了点布局的不合理,并引发了就业、影响交通、破坏环境的一系列问题。但也有开发商对规划有看法。北京大地投资有限公司董事长许明抱怨道,当时根据市场调研他们决定了在亦庄开发区建31万平方米的Shopping Mall,要占南侧的备用土地,但这个地已经早就规划好了,要把这块地建成别墅。这提醒政府规划,如果在开发区大门口最黄金的地段建别墅,把应该建企业总部、写字楼的公建用地都建成住宅,土地的市场价值还能得到充分显现吗?这样的例子在其他地方也出现过。规划要给市场足够的发展空间 从城市的起源和发展演变历史来说,市场大小决定城市规模。具体地讲,商业依赖于城市的发展,城市的发展也要以商业的发展为前提条件,使资源得到有效合理的配置,同时也要体现商业对城市经济发展的强大推进作用。通过商业设施的建设,通过商业的发展促进城市功能的完善和升级。正如九三学社北京城建委副主任、注册城市规划师杨振华对所一再强调的,城市规划应从计划体制下的属地思维转变为适应市场经济要求的开放式的思维,要给城市将来发展留有足够的发展空间。 要用科学发展观指导商业地产开发和商业点建设,就是要制定商业点规划。荀培路表示,商业点规划条例的制定和实施会对我国商业地产的开发和商业点的建设产生积极的深远影响。今后的商业地产开发必须要符合商业点规划,对大型商业点项目的建设要实行竞争,实行规划。但他也指出,商业点规划不是计划经济条件的规划,规划的目的是为了减少无序的竞争、盲目发展和重复建设,但不是取代市场配置资源的基础作用。所以制定规划一要尊重市场规律,不是单纯强调政府意识,而是规划在市场能够发挥作用的地方,要尽量利用市场机制去调节,给市场足够的发展空间。让市场主体在竞争中实现优化配置,不能用规划来代替市场的作用。 政府的商业和城市规划也属公共政策,在制定时,充分协调、沟通各方利益,也是市场经济的要求。荀培路还指出,商业点建设和商业点规划,需要通过听证的形式来提升、强化规划意识,这也是国际同行的做法。 国内外Shopping Mall建设提醒我们,在我们由计划体制向市场经济体制的转轨过程中,商业点的健康发展必须要有城市商业和城市规划的调控,而同时这个规划也要考虑逐步习惯于和市场打交道,和市场共舞。

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